Wypowiedzenie najmu hali, restauracji lub biura może zagrozić dalszej działalności firmy. Restrukturyzacja przewiduje ochronę niektórych umów, ale jej zakres zależy od trybu, momentu rozpoczęcia ochrony i przyczyny wypowiedzenia. Dlatego ocenę trzeba zacząć od dokumentów oraz dokładnej chronologii zdarzeń.
Co oznacza ochrona najmu w restrukturyzacji?
Art. 256 Prawa restrukturyzacyjnego ogranicza wypowiedzenie przez wynajmującego lub wydzierżawiającego umowy dotyczącej lokalu albo nieruchomości, gdzie prowadzone jest przedsiębiorstwo dłużnika. W okresie ustawowej ochrony wymaga ono zezwolenia rady wierzycieli. W postępowaniu sądowym, w którym rady nie ustanowiono, jej czynności wykonuje sędzia-komisarz. Zakaz ma wyjątki, w szczególności związane z nowymi naruszeniami.
Nie każda wynajmowana rzecz jest lokalem lub nieruchomością. Najem maszyn albo sprzętu wymaga osobnej analizy, w tym ewentualnego znaczenia umowy dla prowadzenia przedsiębiorstwa.
Od kiedy działa ochrona w PZU i postępowaniach sądowych?
W PZU ochronę z art. 256 stosuje się odpowiednio po obwieszczeniu o ustaleniu dnia układowego, na zasadach art. 226d–226g. Sama umowa z nadzorcą nie wystarcza. Brak wniosku o zatwierdzenie układu w ciągu czterech miesięcy od obwieszczenia powoduje wygaśnięcie jego skutków.
W PPU art. 256 wiąże początek ochrony z obwieszczeniem zarządzenia o wpisaniu do repertorium wniosku dłużnika. To wcześniejszy moment niż otwarcie postępowania. Po otwarciu PU i sanacji art. 256 stosuje się odpowiednio na podstawie art. 273 i 297. Znaczenie mają przepisy przejściowe: nowelizacja obowiązująca od 23 sierpnia 2025 r. zachowała wcześniejsze zasady dla spraw wskazanych w jej art. 4.
Stare zaległości, nowe rachunki i wypowiedzenie — co sprawdzić?
| Sytuacja | Pytanie do dokumentów | Działanie |
|---|---|---|
| Zaległości sprzed ochrony | Za jaki okres naliczono czynsz i kiedy powstało zobowiązanie? | Oddzielić stare zadłużenie od kosztów dalszego korzystania z lokalu. |
| Nowe naruszenia | Czy po rozpoczęciu właściwego etapu firma nadal płaci i wykonuje umowę? | Uwzględnić ryzyko wyjątku od ochrony oraz termin odpowiedzi na wezwanie. |
| Wcześniejsze wypowiedzenie | Kiedy doręczono oświadczenie i jaki miało skutek? | Zweryfikować podstawę, doręczenie i daty; nie zakładać automatycznego przywrócenia umowy. |
| Umowa na czas oznaczony | Kiedy kończy się uzgodniony okres najmu? | Zaplanować negocjacje przed końcem umowy, zamiast zakładać jej przedłużenie. |
Art. 256 ust. 3 wyłącza ograniczenie m.in. przy niewykonywaniu po otwarciu postępowania zobowiązań nieobjętych układem albo innych przewidzianych w umowie okolicznościach powstałych po otwarciu. W PZU przepis stosuje się odpowiednio. Konkretne wypowiedzenie trzeba ocenić z uwzględnieniem trybu i dat zdarzeń.
Jak przygotować rozmowę z wynajmującym?
Najlepiej przygotować jedno zestawienie salda, wyjaśnienie przyczyn trudności oraz budżet pokazujący możliwości dalszego regulowania kosztów lokalu. Rozmowa oparta wyłącznie na deklaracji, że „firma jest w restrukturyzacji”, zwykle nie odpowiada na podstawowe pytanie wynajmującego: jak będzie wyglądać współpraca w kolejnych miesiącach?
Warto przedstawić konkretne warianty: ograniczenie powierzchni, zmianę sposobu naliczania części opłat, sezonowy harmonogram albo uzgodnione opuszczenie zbędnego lokalu. To propozycje negocjacyjne, a nie skutki następujące automatycznie po rozpoczęciu postępowania. Uzgodnienia powinny być spójne z planem naprawczym i zakresem umocowania osób podpisujących dokumenty.
Jeżeli firma działa w kilku lokalizacjach, analizujemy każdą oddzielnie. Lokal o dużych przychodach może jednocześnie generować stratę po uwzględnieniu czynszu, personelu i kosztów dojazdów. Z kolei magazyn o niewielkiej wartości księgowej może być niezbędny do obsługi rentownych zamówień.
Przykład: ile naprawdę kosztuje utrzymanie lokalu?
Własny przykład planistyczny: firma płaci miesięcznie 24 000 zł czynszu oraz 6 000 zł za media i opłaty eksploatacyjne. Potrzebuje zatem 30 000 zł na sam lokal. Jeżeli po pozostałych wydatkach operacyjnych pozostaje jej 22 000 zł, miesięczny niedobór wynosi 8 000 zł — jeszcze przed ratami na stare zadłużenie.
W takiej sytuacji trzeba wskazać źródło pokrycia różnicy: poprawę marży, realne oszczędności, zmianę warunków najmu albo potwierdzone finansowanie. Samo przesunięcie starych płatności nie rozwiąże problemu. W obliczeniu warto uwzględnić również kaucję, koszty przeprowadzki i przestój, gdy rozważana jest zmiana lokalu. Podane kwoty są przykładem, a nie danymi sprawy klienta.
Co powinien zrobić wynajmujący?
Najpierw uporządkować rozliczenia i zabezpieczyć dokumenty. Przygotować umowę z aneksami, faktury, dowody wpłat, wezwania i potwierdzenia doręczeń. Osobno wskazać roszczenia sporne i opłaty wymagające wyjaśnienia. Następnie ustalić etap postępowania oraz osobę pełniącą właściwą funkcję.
Przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu warto zweryfikować jego dopuszczalność. Ważna jest również ocena biznesowa: jakie wpływy może przynieść kontynuacja umowy, ile potrwa znalezienie nowego najemcy i jakie będą koszty pustostanu. Tak przygotowane dane pomagają porównać proponowane porozumienie z innymi wariantami.
Dokumenty na pierwszą konsultację
- Umowa najmu lub dzierżawy, aneksy, protokoły i dokumenty zabezpieczeń.
- Zestawienie faktur i płatności z okresami rozliczeniowymi oraz informacją, które kwoty są sporne.
- Wezwania do zapłaty, wypowiedzenia i dowody ich doręczenia.
- Informacje o obwieszczeniach w KRZ, sygnaturze sprawy i osobie nadzorcy albo zarządcy.
- Budżet lokalu na najbliższe miesiące oraz koszt wariantu przeprowadzki lub ograniczenia powierzchni.
Powiązane poradniki BM
- Leasing w restrukturyzacji — umowa, raty i ochrona firmy
- Prognoza płynności — czy firmę stać na układ?
- Kontrahent w restrukturyzacji — faktury i dalsze dostawy
Najem zagraża dalszej działalności? Porozmawiajmy.
W BM Restrukturyzacje pomagamy ocenić sytuację firmy, stan umów i możliwości dalszego finansowania działalności. Wspieramy także wierzycieli w analizie ich uprawnień i proponowanych warunków spłaty. Zakres pomocy ustalamy po zapoznaniu się z dokumentami.
Autorzy: Wojciech Młocek i Bartosz Magnowski — kwalifikowani doradcy restrukturyzacyjni. Spotkania w Krakowie, Katowicach i Bielsku-Białej oraz online.
Źródła i stan prawny
Zweryfikowano 30 października 2026 r. na podstawie aktualnego tekstu ujednoliconego ELI z 8 października 2026 r. Daty i przepisy przejściowe trzeba odnieść do konkretnej sprawy.